תמונת מצב- ענף הבניה והתשתיות – ניתוח מיוחד

ענף הבניה הינו אחד מהענפים המרכזיים של כלכלת ישראל, וזאת על אף שבשנתיים האחרונות היקפי הבניה למגורים לא עלו. התוצר הישיר של ענף הבניה הסתכם בשנת 2018 ב-73.8 מיליארד ₪, במחירים שוטפים, שהם כ-5.6% מהתמ”ג הכולל

הענף אופיין בשנים 2017-2018 בהאטה, בהשוואה להיקפי פעילותו בשנים קודמות, תוך מעבר להתמקדות בפרויקטים של “מחיר למשתכן” ובשוק החופשי – להתמקדות בפרויקטים של התחדשות עירונית.

המחצית הראשונה לשנת 2019 הסתיימה בהתעוררות ביקושים מחודשת – במסגרת זה נרשמה עליה בעסקאות רכישת דירות חדשות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד – הן בשוק החופשי, לצד עסקאות של תכנית “מחיר למשתכן” שנרשמו בפועל בתקופה זו, על אף שמדובר ברכשים שזכו בדירות כבר במהלך השנים 2017-2018.

אל מול התעוררות ביקושים ארעית זו, הענף ממשיך להיות מושפע מאי-וודאות בעקבות הבחירות, היעדר אופק וודאי להמשך יישום תכנית “מחיר למשתכן” ושינויי המדיניות של הרשויות המקומיות בתחום התחדשות עירונית. לאור ההתפתחויות הענפיות בשנה האחרונה, על פי מדדי דן אנד ברדסטריט נרשמה עליה ברמת הסיכון בענפי הבניה והתשתיות בשיעור של 15%-10% .

בתחום הבניה עיקר העלייה בסיכון נובעת בעיקר ממקטע הביצוע, אם כי בשנה החולפת אותרו גם מספר יזמים גדולים שנקלעו לכשל פיננסי. בין הגורמים לעליה בסיכון: התמתנות בביקוש (כאמור, המחצית הראשונה לשנת 2019 הסתיימה בהתעוררות ביקושים מחודשת) במקביל לירידה בהתחלות בבניה, לצד סיכונים שונים נוספים המאפיינים את מקטעי הייזום והביצוע.

בתחום התשתיות עיקר העלייה בסיכון נובעת מהתלות של הקבלנים בגופים ציבוריים, המאופיינים בימי לקוחות ארוכים (מוסר תשלומים ירוד בקרב הלקוחות בענף), הגורמים לשיבוש בניהול תזרים המזומנים של החברות בענף, לצד גורמי סיכון נוספים.

יהיה מעניין לעקוב אחר ההתפתחויות הענפיות בענף הבניה והתשתיות במחצית השנייה לשנת 2019 ולראות כיצד תסתיים השנה מבחינת הפעילות, וכפועל יוצא, השפעות אפשריות לשינויים ברמת הסיכון בענף.

מיקוד ענפי – ענף הבניה

על פי מדדי דן אנד ברדסטריט בשנה האחרונה (2019) חלה עליה ברמת הסיכון של ענף הבניה בשיעור של כ-10% בהשוואה לשנה קודמת. עיקר העלייה נובעת ממקטע הביצוע, אם כי בשנה החולפת אותרו גם מספר יזמים גדולים שנקלעו לכשל פיננסי.

בין הגורמים לעליה ברמת הסיכון:

• התמתנות בביקוש בשנתיים האחרונות – בשנת 2018 נרכשו על ידי הציבור כ-22 אלף דירות חדשות, ירידה של כ-10% בהשוואה לשנת 2017 במהלכה נרכשו על ידי הציבור כ-24.3 אלף דירות חדשות. על פי נתוני הלמ”ס במחצית הראשונה לשנת 2019 נרשמה התאוששות מסוימת בביקושים, במהלכה נרכשו כ-14 אלף דירות חדשות (חלק מעליה זו מוסבר באמצעות רכשי דירות במסגרת תכנית “מחיר למשתכן” שזכו בדירות במהלך השנתיים הקודמות, אולם רק באחרונה התקבלו היתרי הבניה בפרויקטים והעסקאות נחתמו בפועל).
• ירידה בהתחלות בניה – הממשלה התמקדה בשנים האחרונות בתכנית “מחיר למשתכן”, הדבר הביא לירידה בהתחלות בניה בפרויקטים שאינם במסגרת “תכנית למשתכן” – פחות פרויקטים להתחרות עליהם עבור הקבלנים. החל מהמחצית השנייה לשנת 2018 נרשמה ירידה בהתחלות בניה גם של תכנית “מחיר למשתכן”, מגמה שנמשכה בשנת 2019 (במחצית הראשונה לשנת 2019, בשל אי-וודאות כשנת בחירות, לא נערכו כלל הגרלות חדשות של מחיר למשתכן).
• סיכונים המאפיינים את מקטע הייזום: בירוקרטיה וסחבת (תהליכים ארוכים), שינויי מדיניות תכופים בערים השונות אודות תחום התחדשות עירונית, אי-עמידה בקצב שיווק הפרויקט, רמת סיכון גבוהה בשוק קבלני הביצוע, היעדר נגישות למקורות מימון ועוד.
• סיכונים המאפיינים את מקטע הביצוע: היעדר צבר פרויקטים נרחב, תמחור לא נכון של הפרויקט, ניהול לא נכון של התזרים, היעדר איתנות פיננסית מספקת ועוד.

שנת 2019 מאופיינת באי-וודאות בתחום ההתחדשות העירונית – במסגרת זה מספר רשויות מקומיות שינו את המדיניות שלהן כלפי התחום. כמו כן, ייתכן והחל משנת 2020 ישתנה המיקוד בענף – לביצוע פרויקטים גדולים בלבד (מתחמים של פינוי-בינוי), ללא המשך קיומם של פרויקטי תמ”א 38/1 נקודתיים – כך, ביולי 2019 הודיע מנהל התכנון על כוונתו לא להאריך את תוקפה של תמ”א 38 במתכונת הנוכחית (התכנית הנוכחית צפויה לפוג ב-05/2020), תוך העברת מיקוד פעילות לתכנון שכונות מגורים רחבות בלבד (במתחמים גדולים של פינוי-בינוי). בכך מנהל התכנון הביא לפולמוס בקרב גורמים שונים בענף הנדל”ן ולהתעוררות שיח ציבורי בנושא.

על פי נתוני דן אנד ברדסטריט ב 20%-15% מהפרויקטים של התחדשות עירונית בשנה האחרונה נרשמה עליה ברמת הסיכון, כתוצאה מהחלפת קבלן הביצוע או כתוצאה מהרעה פיננסית של היזם.

מיקוד ענפי – ענף תשתיות

על פי מדדי דן אנד ברדסטריט בשנה האחרונה (2019) חלה עליה ברמת הסיכון של ענף התשתיות בשיעור של כ-15% בהשוואה לשנה קודמת. במסגרת זה, אותרו בשנה האחרונה עשרות רבות של קבלני תשתיות שנקלעו לקשיים תזרימיים. נציין כי שנה קודמת, 2018, הייתה שנת פריחה בענף בשל קיומן של הבחירות לרשויות המקומיות באוקטובר 2018, שכן עיריות ומועצות מקומיות ניצלו תקציבים והשקיעו בשיפור נראות העיר, בין היתר, במטרה למשוך מצביעים בבחירות (בחירות לרשויות מקומיות כפרמטר מעודד פעילות בענף – קיימת מחזוריות בת 5 שנים בין שנת בחירות לבחירות הבאות).

לענף התשתיות קיימת אף השפעה ישירה על ענף הבניה – בפרויקטים למגורים, טרם מסירת הדירות על ידי הקבלן יש צורך בביצוע עבודות פיתוח ותשתיות סביבתיות. בשטחים הסביבתיים הלקוח בדרך כלל הינו ‘רשות מקרקעי ישראל’ (רמ”י) – פשיטת רגל של קבלן תשתיות במהלך העבודות עלול להביא לעצירת עבודות התשתית למספר חודשים עד לשכירת שירותו של קבלן תשתיות חדש ולעיכוב במסירת הקרקעות מרשות מקרקעי ישראל ליזמי הפרויקטים. כתוצאה, שלא באשמתם הישירה, יזמי הפרויקטים עלולים להתעכב במסירת הדירות לדיירים ולהיחשף לחיוב בקנסות בגין האיחור במסירה, אשר משפיעים על רווחיותם.

בין הגורמים לעליה ברמת הסיכון:

• שיטת תכנון-ביצוע (Design Build) – הפכה בשנים האחרונות לאחת השיטות המקובלות בענף. במסגרת שיטה זו הגורם הציבורי (מזמין העבודה) מבצע תכנון ראשוני בלבד ומעביר את האחריות לתכנון מפורט ולביצוע אל הסקטור הפרטי (לקבלני התשתיות). שיטה זו מפחיתה את החשיפה של מזמין העבודה לסעיף ‘חריגים’ ובכך צמצמה את המרווחים בענף. על החברות בענף היה לבצע התאמות לפעילות לפי שיטה זו, חברות שלא בצעו התאמות יצאו מהענף.
• מוסר תשלומים ירוד בקרב הלקוחות בענף – עיקר הלקוחות בענף התשתיות הינם עיריות, מועצות מקומיות, משרדי ממשלה וחברות ממשלתיות – המאופיינות בימי אשראי ארוכים מאוד. כמו כן, חלק מהעבודות בענף מתבצעות בקבלנות משנה עבור חברות בניה, המאופיינות אף הן בימי אשראי ארוכים (בעבודה מול חברות בניה, בחלק מהמקרים מזמין העבודה בסופו של דבר הינו גוף ממשלתי). אי-הוודאות של שנת בחירות מוסיפה אף היא לאי-הוודאות במוסר התשלומים של הלקוחות. ימי הלקוחות הארוכים גורמים לשיבוש בתזרים המזומנים של החברות בענף ומצריכות גישור על הפער באמצעות מקורות מימון או באמצעות עיכוב תשלום לספקים (גלגול העיכוב בקבלת התקבול מהלקוחות על הספקים בשיטת back to back).
• תחרותיות גבוהה – התחרותיות בענף גורמת לתמחורים נמוכים של פרויקטים במכרזים, לעיתים במתח רווחים נמוך עד כדי הפסד. תמחור לא נכון או הערכה לא נכונה בפרויקט עלולים לגרום לאירועים לא צפויים במהלך תקופת הפרויקט להביא לשחיקת הרווחיות לחלוטין ולהעביר את הפרויקט להפסד. זאת ועוד, לעיתים הפרמטר המהותי לפיו זוכה קבלן במכרז הינו המחיר.
• צמצום האשראי הבנקאי לענף – הסביבה העסקית הבעייתית בענף גרמה לבנקים לצמצם את האשראי הניתן לקבלני התשתיות, בדומה לקבלני בניה, ולהסתפק בעיקר בהעמדת ערבויות, כך שהאשראי העיקרי של הקבלנים הפך להיות ספקי תשומות הבניה ואשראי חוץ בנקאי.
• מחסור בכוח אדם בענף – עלול להיווצר מקשיים בכניסה של פלסטינים משטחי הרשות הפלסטינית לעבודה בפרויקטים.