השפעת משבר הקורונה על ענף הנדל”ן – ניתוח מיוחד

סקירת ענף הנדל”ן טרם פרוץ משבר הקורונה

ענף הנדל”ן הינו אחד מהענפים החיוניים במשק. חלקו הישיר של הענף בתמ”ג בשנת 2019 נאמד בכ-6% כאשר אומדן ההיקף הכספי המצרפי של הפרויקטים בשנה זו נאמד בכ-150 מיליארד ₪. כיום מתבצעים כ-15,000 פרויקטים בשלבים שונים בביצוע, בהם למעלה מ-100,000 דירות בתהליכי בניה פעילה. בשנים האחרונות פועלים מעין שני שווקי נדל”ן – השוק החופשי, המהווה כ 80%-75% מהפעילות בענף, אל מול פרויקטים של מחיר למשתכן המהווים 25%-20% מהפעילות בענף. הענף חווה בימים אלה שיבוש בפעילות בצל משבר הקורונה. זאת לאחר ששנת 2019 הייתה שנה מאתגרת בענף בפני עצמה, במהלכה הענף התייצב על היקפי פעילות נמוכים יותר בהשוואה לשנים קודמות, הן מבחינת התחלות הבניה (כ-51,000 התחלות בניה בשנת 2019, בהשוואה לנתון השיא של כ-56,300 התחלות בניה בשנת 2016) והן מבחינת מספר דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי, בנטרול דירות מוזלות של מחיר למשתכן (כ-23,200 אלף דירות חדשות שנמכרו במחירי שוק בשנת 2019, בהשוואה לנתון השיא של כ-36,000 דירות חדשות שנמכרו בשנת 2015).

התחלות בניה למגורים בישראל

מקור: הלמ”ס ועיבודי דן אנד ברדסטריט

• 2015-2016 – תכנית “מחיר למשתכן” הגדילה את התחלות הבניה
• 2018 – ירידה בתוכנית מחיר למשתכן והאטה כללית בענף
• 2019 – התייצבות בהיקפי הפעילות – בשנה זו התחלות בניה של פרויקטי מחיר למשתכן היוו כ-20% מסך התחלות הבניה, בדומה לנתון בשנת 2018.

התחלות בניה של התחדשות עירונית ושיעורן מסך התחלות הבניה

מקור: הלמ”ס ועיבודי דן אנד ברדסטריט

• בניגוד לירידה במספר הכולל של התחלות הבניה, שיעורן של התחלות בניה של התחדשות עירונית עלה בשנים האחרונות

התחלות בניה של התחדשות עירונית ושיעורן מסך התחלות הבניה – התפלגות לפי מחוזות 2018-2019

מקור: הלמ”ס ועיבודי דן אנד ברדסטריט

• תל אביב והמרכז מהווים באופן מצרפי מקור ל-44% מהתחלות הבניה בשנת 2019
• העלייה במחוז ירושלים – נובעת כתוצאה מעליה בהתחלות בניה בעיר בית שמש (פרויקטים של “מחיר למשתכן”)

מספר דירות חדשות שנמכרו בישראל

מקור: משרד האוצר ועיבודי דן אנד ברדסטריט

• 2016-2018 – ירידה במכירת דירות חדשות במחירי שוק, עליה במכירת דירות של מחיר למשתכן
• 2019 – המשך עליה ברישום עסקאות של מכירת דירות של מחיר למשתכן, בגין זכיות בהגרלות בשנתיים קודמות (בשנה האחרונה התקבלו היתרי בניה בפרויקטים מוקדמים יותר והעסקאות נרשמו בפועל). במקביל – עליה מסוימת במכירת דירות במחירי שוק, אך עדיין ברמה נמוכה יותר משנות השיא בענף 2015-2016

השפעת משבר הקורונה על ענף הנדל”ן

כמו ענפים רבים אחרים, לענף הנדל”ן חשיפה גבוהה להשפעות משבר הקורונה, זאת על אף כי הוחרג בתחילת 03.2020 על ידי הממשלה מתקנות לשעת חרום והוגדר כענף חיוני בו העבודות יכולות, לכאורה, להמשיך להתבצע כסדרן.

בצד ההיצע הענף סבל בחודשים מרץ-אפריל  ממחסור בכוח אדם בסך 50,000 עובדים בעקבות הסגר בשטחי הרשות הפלשתינאית, וממחסור בתשומות המשמשות לבניה, הן מיבוא והן מייצור מקומי, בהיקף של 30%-20%.

כתוצאה, בתקופת זו ענף הבניה היה בתפוקה של פחות מ-50%, על כן צפויים עיכובים במסירות של חלק מהפרויקטים. לאחר דיונים בנושא בקרב גורמי ממשלה, הוחלט כי הקורונה לא תוכר ככוח עליון.

בצד הביקוש מורגשת ירידה ברכישות דירות כתוצאה מחוסר ביטחון תעסוקתי בשוק העבודה – נכון לתחילת יוני, שיעור האבטלה במשק עומד על כ-22% (בשיא המשבר שיעור האבטלה במשק הגיע לכ-27%, לעומת שיעור אבטלה של 3.4% בלבד טרם פרוץ המשבר). אי הוודאות במשק מלווה בעליה ברמת הסיכון בקרב ענפים נרחבים במשק (תיירות, אירועים, קייטרינג, תרבות ופנאי, מסעדות, אופנה ועוד), המשפיעה מהותית על בעלי העסקים ועל העובדים, בהתכווצות של הסחר הבינלאומי (על פי הערכות, פעילות הסחר הבינלאומי צפויה להצטמצם בכ-10% במהלך שנת 2020, עלול להשפיע לרעה על היצוא מישראל ולהביא לביצוע התאמות בכוח אדם בחברות יצואניות) ועוד. על אף הירידה המהותית בכמות העסקות בענף הנדל”ן בחודשים מרץ-מאי, הענף נכנס למשבר במצב בו הביקוש גבוה מההיצע, ניתן להניח כי בחלוף תקופה הביקושים עתידים לעלות בחזרה.

מבחינה רגולטורית תקופת הקורונה הביאה גם לשיבוש בפעילות מנהל התכנון, דבר שפגע בקצב אישור התוכניות של פרויקטים חדשים. על פי פרסומים, תחת הממשלה החדשה הוחלט על פירוק מטה הדיור במשרד האוצר ופיצול סמכויות: רשות מקרקעי ישראל עוברת חזרה תחת משרד הבינוי והשיכון, מנהל התכנון עובר חזרה תחת משרד המשפטים. כתוצאה, להערכתנו עלולים להיווצר חוסר סנכרון והתארכות משך התהליכים בענף, המאופיין גם כך בבירוקרטיה רבה. בנוסף, תחת הממשלה החדשה קיימת אי-וודאות לגבי המשך תוכנית “מחיר למשתכן” וכן לגבי המשך מתווה התחדשות עירונית.

רמת הסיכון בענף – כתוצאה מהמגמות הענפיות, על פי מדדי דן אנד ברדסטריט, נרשמה עליה ברמת הסיכון של הענף. כך, אנו עדים לעליה משמעותית בפניות מצד חברות בניה לקבלת הלוואות. על פי גורמים בכירים, בתחום אשראי חוץ בנקאי נרשמה עליה משמעותית של עשרות אחוזים בכמות הפניות. בנוסף, הוקמה קרן הלוואות בערבות המדינה למתן אשראי לעסקים, לרבות לענף הנדל”ן. עם זאת, לאור הירידה במכירות והעליה ברמת הסיכון בענף, מרבית בקשות האשראי לענף הנדל”ן נדחו. להערכתנו השפעת משבר הקורונה על כמות הכשלים במשק צפויה לתת אותותיה בחודשים יוני-יולי. לאחר שבשנת 2019 למעלה מ-1,000 קבלנים בתחום הבניה, תשתיות ויזמות נקלעו לכשל פיננסי, ובהתאמה על פי מדדי דן אנד ברדסטריט נרשמה בשנה זו עליה ברמת הסיכון בענף בשיעור של כ-8.4%, במידה ולא יהיה שיפור מהותי בקצב המכירות, ובהיעדר שיפור בתנאי האשראי לענף, להערכתנו רמת הסיכון וכמות הקבלנים שעתידים להיקלע לכשל צפויות להמשיך לעלות בשנת 2020.

כתבות נוספות:

חוק נתוני אשראי

בירור חשבון מוגבל