ענף הנדל”ן בצל משבר הקורונה – ניתוח מיוחד

ענף הנדל”ן הינו אחד מהענפים החיוניים במשק. חלקו הישיר של הענף בתמ”ג בשנת 2019 נאמד בכ-6% כאשר אומדן ההיקף הכספי המצרפי של הפרויקטים בשנה זו נאמד בכ-150 מיליארד ₪. כיום מתבצעים כ-15,000 פרויקטים בשלבים שונים בביצוע, בהם למעלה מ-100,000 דירות בתהליכי בניה פעילה. בשנים האחרונות פועלים מעין שני שווקי נדל”ן – השוק החופשי, המהווה כ 80%-75% מהפעילות בענף, אל מול פרויקטים של מחיר למשתכן המהווים 25%-20% מהפעילות בענף.

הענף חווה בימים אלה שיבוש בפעילות בצל משבר הקורונה. זאת לאחר ששנת 2019 הייתה שנה מאתגרת בענף בפני עצמה, במהלכה הענף התייצב על היקפי פעילות נמוכים יותר בהשוואה לשנים קודמות, הן מבחינת התחלות הבניה (כ-51,000 התחלות בניה בשנת 2019, בהשוואה לנתון השיא של כ-56,300 התחלות בניה בשנת 2016) והן מבחינת מספר דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי, בנטרול דירות מוזלות של מחיר למשתכן (כ-23,200 אלף דירות חדשות שנמכרו במחירי שוק בשנת 2019, בהשוואה לנתון השיא של כ-36,000 דירות חדשות שנמכרו בשנת 2015).

כמו ענפים רבים אחרים, לענף הנדל”ן חשיפה גבוהה להשפעות משבר הקורונה, זאת על אף כי הוחרג בתחילת 03.2020 על ידי הממשלה מתקנות לשעת חרום והוגדר כענף חיוני בו העבודות יכולות, לכאורה, להמשיך להתבצע כסדרן.

בצד ההיצע, הענף סובל החל מ-22.03.2020, ממחסור בכוח אדם בסך 50,000 עובדים בעקבות הסגר בשטחי הרשות הפלשתינאית. כך, מרבית  העובדים ששהו בישראל חזרו לשטחי הרשות – מתוך כ-65,000 עובדי שטחים נותרו בישראל פחות מ-15,000 עובדים בלבד, נכון לתחילת מאי. עיתוי הרמדאן החל כעת (23/04-23/05) תורם להמשך שיבוש בכוח האדם בענף, וזאת על אף החלטת המל”ל בסוף אפריל, בתיאום מול הרשות הפלשתינאית, לאפשר החל מ-03/05/2020 כניסה מחודשת של פועלי בנין מהרשות לישראל.

לצד מחסור בעובדים, קיים מחסור בתשומות המשמשות לבניה, הן מיבוא והן מייצור מקומי, בהיקף של 30%-20%. בין המוצרים החסרים בשוק: מוצרי בטון, מוצרי אלומיניום, מוצרי קרמיקה, מוצרי פנים הבית, כלים סניטריים ועוד. כתוצאה ממחסור בכוח אדם ובתשומות, על פי התאחדות בוני הארץ, ענף הבניה נמצא כיום בתפוקה של פחות מ-50%, על כן צפויים עיכובים במסירות של פרויקטים רבים. נכון להיום עוד אין הכרה בקורונה ככוח עליון ומתנהלים דיונים בנושא בקרב גורמי ממשלה. בנוסף, תנאי חוסר הוודאות במשק ושגרת העבודה מרחוק הביאו לשיבוש בפעילות מנהל התכנון – הפוגע בקצב אישור התוכניות של פרויקטים חדשים.

בצד הביקוש מורגשת ירידה ברכישות דירות כתוצאה מחוסר ביטחון תעסוקתי בשוק העבודה (בשיא המשבר שיעור האבטלה במשק הגיע לכ-27%, לעומת שיעור אבטלה של 3.4% בלבד טרם פרוץ המשבר), מהתייקרות הריבית על המשכנתאות מצד הבנקים וממגבלות התנועה במשק. בהקשר זה, הענף נכנס למשבר במצב בו הביקוש גבוה מההיצע, ניתן להניח כי בחלוף תקופה הביקושים עתידים לעלות בחזרה.

כתוצאה מהמגמות הענפיות, על פי מדדי דן אנד ברדסטריט, נרשמה עליה ברמת הסיכון של הענף, כאשר ברקע טרם הוכרה הקורונה ככוח עליון כגורם המצדיק איחור במסירת דירות. כך, אנו עדים לעליה משמעותית בפניות מצד חברות בניה לקבלת הלוואות. על פי גורמים בכירים בענף הנדל”ן, בתחום אשראי חוץ בנקאי נרשמה עליה משמעותית של למעלה מ-50% בכמות הפניות, זאת לאור הקשחת תנאי האשראי מצד הבנקים. מנגד חלה ירידה של כ-25% בפרויקטים בפועל שמקבלים מימון, מה שמשקף את רמת הסיכון הנוכחית בענף. בנוסף, על פי עדויות מהשטח, אנו רואים יותר ויותר חברות אשר לא מצליחות להשלים פרויקטים בגלל קושי תזרימי והיעדר נגישות למקורות מימון, בהן גם חברות ידועות. כדי להימנע מקריסה, נאלצות להכניס שותף או במקרים מסוימים מבקשות למכור את הפרויקט בשלמותו במחירים נמוכים בשיעור של 15%-10% ממחיר המחירון של הפרויקט. להערכתנו, במידה ולא יהיה שיפור בתנאי האשראי, ובהיעדר ההכרה בקורונה ככוח עליון, מגמות אלה צפויות להוביל לקריסה של מאות חברות בחודשים הקרובים.